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尼禄安杰罗
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一个做了十年的老中介,用良心给大家讲几点买房你应该知道的内幕!

发表于 2016-03-01 10:41:05 |只看该作者 楼主
标签:买房 中介 内幕

 一、为什么中介口碑这么差,市场还有这么多中介?

  今天大家买房卖房,很多实际情况使得我们必须通过中介才能实现需求。原因不是因为中介的服务有多么切合客户需要,而是不找中介没渠道找到房源。主要因为:
  1、买家想找到业主房源要么通过路边中介找到房源,要么通过网站信息找到中介房源。没有切实的第二渠道可以帮我们实现买家与卖家的直接对接。
  2、房屋买卖的前期交易达成及后期的交易手续办理二大核心事项咱老百姓大多做不到自行解决。

  答案:市场上没有第二种产品服务能够完全替代中介的作用,所以大多只能找中介。


  二、为什么中介收费这么高,老百姓还得认交?

  买家通过中介买一套房子,少则几万,多则几十万的中介费支出真不是小数目,最少是一个普通人一年的薪资收入,而这笔钱用来买什么了呢?让我们总结一下:
  1、买中介手上的出售信息。
  2、买中介给予的置业见意。(如得到正向见意还好,但有时得到的可能是反向见意)
  3、买中介带着你去看房子,帮你下决心出钱定房子。
  除以上几点,没了,显然是不合理的。这时有人说过户手续不是还要由中介办理吗?中介不是提供第三方居间吗?非也:过户手续您还得支付代办费用,几千块是跑不了的。中介所提供的第三方居间在法律上及实际上是没有任何意义的,真出了问题中介一点责任都没有。

  答案:老百姓认交的主要因素有:
  1、习惯所致,因为大家都认了,我也就跟着认吧。
  2、不认中介就不提供成交服务,我也没别的办法能搞定业主。
  3、虽然我感到这钱花的不值,但为了能买到我能接受的房子,几百万都花了这几万也就认了。


  三、国家规定中介收费那些是合法的,而真正合理的收费应该是什么标准?

  国家有明文规定中介收费的标准,北京目前普通住宅一般国家规定最高是成交价2.2%,除此再超收一分钱都是违法的,老百姓大多并不清楚那些中介收费是不合规的,常见不合法收费项目如下:
  1、加以0.5%的担保费(以前叫《代书费》),这笔钱完全是个别品牌中介为了提高营业额自编自设的一笔故事性费用。(内部认为能收就收,收完了有懂行的找上门追究再退)
  2、中介费以外的代办过户费,这笔钱国家也有明文规定最高收费是1000元以内,但大多起收就3000元。
  3、贷款服务费,一笔住房按揭贷款银行除评估费及抵押登记费有可能产生不足1000元以内的费用,并且大多银行现在为了竞争也能不收就不收了,中介收多少大多都是自已留着了。

  答案:真正现实合理的中介收费应该是什么标准,个人感觉如下:
  1、前期帮助买卖双方实现交易的中介服务费应该不超过1%以内是合理的,因为就目前从事中介服务的人员自身能力及所能提供的服务质量来讲,一切均要本着合理为上。
  2、如果只是提供信息+协助成交+代办后期手续,全整收费1-2万还是比较说得过去的。
  3、如果只是协助成交+代办后期手续,3000-5000元就足够了,再多了就是不合理。想想中介同仁们我们都做了些什么,这世上我们的劳动力有那么贵吗?我们值那么多钱吗?
  有一个硬道理,世上任何不合理的现象都是不可能长久的,终有一天,房产中介的天将会大变,将会回归以现实为基础的自身行业价值。


  四、买房人当下如何才能通过中介买到适合自己的房子?关键点有那些?

  注意以下几种情况的出现及应对方式:

  1、当通过中介了解某套房子时,为了不被假房源受骗白跑去看房,你在电话里和中介人员沟通时一定要问几个问题,一是房本准确面积是多少,二是直接问这房子一定是真的吗?三是问房本发证日期的年月日,四是业主是不是家庭唯一住房。问的过程中要分析中介人员回答的自然不自然,而不是准确不准确,如果此中介对你所问房源非常了解的话他会很自然的回答你所提的问题并给出更加详细的介绍,如果是假的或他并不了解的房源,一般应答是不太自然的,还有就是直接告诉你先与业主联系一下或回头联系之类的回应方式。

  2、通过中介看完某套您感觉不错能接受的房子时,就算再想定下来买,也一定要出一个明确的买价给中介,(目前的行情一般照着10万至20万往下聊吧,聊不下来对你也没坏处)让中介帮您聊价格去,这一点是帮你省钱的关键,要不花那么多中介费确实太亏了,就算中介费省不下来,就当借中介之力帮您聊下来房价找点平衡吧。这里千万注意别相信中介说的明天房子就没了的传说,就算真没了你也得这样做,买不到只能说你和这套房子没缘分。

  3、决定要通过中介买下某套房子时,在与业主签约谈判达成一致后,一定要当着业主的面与中介聊中介费用的问题,千万不要单聊,(这时候大多中介要将你与业主分开,为什么就别说的太过了)聊的过程中你完全可以还考虑中介要多少中介费,你就根据你认为中介本次服务值多少中介费来自己衡量可以给多少中介费,在此教你两点:一是无论你出多少中介费都要坚持你的立场,不到最后不加一分钱,二是中介公司如果不同意你就明说不之有你们一家中介,别的中介也和我说过有这套房,并且同意以我所出的中介费帮我做,(基本上所有的中介面临这种情况都会交枪)。不是我要帮着你整我们的同行,而是我实在看不下去现在做中介的收费太过份了。

  4、千万不要认为品牌大中介会有多么的好,前期信息提供方面确实是比一般小中介强的多,但专业度及后期各项手续办理的效率往往比小中介要差很多,因为单子量大,还要分很多人交替服务完成。关键点还是收费,大中介收费最高,小中介只要你能定下来买房,聪明的买家往往都能省去很大比例中介费。更不要认为大中介能给你更多保障,不出问题做点附加服务还有可能,一但出问题,往往最不负责的往往是大品牌中介,因为内部需要层层汇报,脱也能脱的你无语无奈。

  5、房子贵一定有贵的原因,便宜一定有便宜的原因,买一套什么样的房子才是最适合自己的,只有自己才是最了解自己需求的,千万别指望别人帮你拿主意,更不要只是单纯的可着手上的钱去买房子,大多在北京远郊区买房子为解决自住的人都是后悔的。一定要结合自身的资金及收入,交通及工作区域,家庭及成员需要,个人喜好及配套喜好,自身对房况的喜好,自身对周边环境的喜好这六大要素来判定你的购房区域及房型定位。别人的见意终归只是见意,不是主意,主意一定要自己拿,因为房子买完是你要住的,不是别人,每个人的需求都是不一样的,要相信自己。



  五、买房人如何定位适合自己购买的房子?没有十全十美,适合的就是最好的。
  买房人主要考虑以下几点:
  1、自己手头上有多少钱可以用于购房,一般是所持资金的80%。
  2、现在买房最主要的需要是什么,如结婚,不想再租房,将来要在京定居,买房是必须。
  3、现在买房主要是自往,还是可以先出租将来再自住,一般马上需要自住的现在占多数。
  4、上班的单位在那里,自己意识中喜欢京城那个区域,自认为那个区域适合长期居住。
  5、是全款还是贷款,贷款贷多少合适。
  6、家里三五年内有多少人要住,需要买多大的房最适合。
  7、房子周边最好有那些配套,必须有那些配套。
  8、自己印象中最喜欢什么样的房子,如户型,格局,装修等。


本文来源:天涯社区 职业疯子2013


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