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尼禄安杰罗
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买不买自住房这个都得看!史上最全收房攻略来了

发表于 2016-03-01 16:07:15 |只看该作者 楼主

一大批自住房到了收房季,许多网友留言跟小编抱怨,收房是个浪费体力浪费脑力的活儿,想要把房子顺利的收完验完,的确需要费不少力。小编表示深刻理解大家,毕竟,关系到房子的事情都是大事儿。针对自住房收房的问题,自住房热心网友“月无双”针对自家在收房过程中遇到的问题,为大家吐血整理了所需要注意的事项。以下是文章内容,供大家参考:

收房验房,是一件揪心的事,验吧?自己又不会验,两眼一摸黑;不验吧?又怕真有问题。再加上很多楼盘都通知先交费、后验房,让大家觉得钱也交了,即使发现问题能给修吗?

其实,政府早有发文,为我们业主主张权益:《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》(京建质〔2007〕1231号)

关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知

各区县建委,各房地产开发企业:

为了加强本市预售商品住宅交接管理,保障当事人合法权益,根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》和《北京市城市房地产转让管理办法》等有关规定,现将预售商品住宅交接前进行房屋查验的有关事项通知如下:

一、预售商品住宅竣工验收合格后,办理交接手续前,房地产开发企业应当组织预购人对所购预售商品住宅进行查验。

二、房地产开发企业应当在查验7日前,书面通知预购人办理查验手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。

三、预购人因故不能亲自到场查验的,可出具书面授权文件,授权他人或者其他组织办理。

四、房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。

五、对查验房屋发现的问题,房地产开发企业应当按照预售合同约定的处理方式,及时处理。

六、市和区县建委要加强监督管理,对违反本通知规定的房地产开发企业责令改正,记入市建设行业信用信息系统,并可限制该房地产开发企业相关项目的网上签约;情节严重的,不予延长其《暂定资质证书》有效期,或限制该房地产开发企业资质升级。

七、本通知自2008年1月1日起施行。

二OO七年十一月二十七日

也就是说,我们要求对自家房子进行检验和先验房后交费的主张是有法可依的。

结合以前的学习积累,借鉴论坛前辈的相关知识,我对验房的一些知识进行了归纳整理,也便于咱们论坛同学在交房前了解一些需要验房的知识,有些问题的排查简单易学,还可以自己操作。

验房就像人的体检,体检的目的首先是为了证明自己的健康程度,其次是检验各项指标及时发现危险信号,及时采取措施避免遗憾。验房也有相似之处,目的就是为了界定房子质量、功能、配置是否合格,是否存在问题,发现的问题中哪些是必须是收房过程中开发商负责的,哪些问题是可以后期弥补的,哪些问题是需要花钱修的?同时验房也是一个分水岭,了解了房子的基本情况并做好详细记录,后来装修心里也有底了,哪些钱该花、哪些预算不合理。

房子常见的问题,可以归为三大类:

一、影响安全的问题:结构开裂、防盗门、窗锁、安全玻璃、燃气表管线、燃气采暖壁挂炉、消火栓、防火门、室内电源接地,卫生间防水、阻火圈、涉及环保超标问题、楼顶及卫生间防水渗漏等;

二、影响功能的问题:上、下水管线、开关插座漏电保护器、总开关分路控制、照明、门锁、空调孔、窗五金、通排风、护栏、纱窗、保温、厨卫墙面拉毛、非耐水性腻子、外窗勾水、密封不严透水、卫生间散水等;噪音超标;

三、影响视觉效果的问题:非贯通性墙缝、施工洞裂缝、墙面(包括地面、顶面)平整度、洞口垂直的偏差、门窗划痕、地面起沙、空鼓、开裂、墙皮空鼓、开裂、密封胶等等

我找了些照片,对应以上问题教大家一些检验办法:

1、户门和窗户,因为门、窗关系到房子的安全性和密封隔音防水防尘问题。所以要重点查。需要检查门框是否稳固、垂直,安装是否牢固;门扇是否垂直、外观平整,漆面有没有问题、是否存在漏刷流坠和磕碰;门锁是否牢固,操作是否灵活轻便,有没有旷动;门把是否牢固;合页是否平整牢固,转动是否存在异响,是否顺畅;猫眼是否完好,视野清晰;门铃是否按钮完好,通电有声。

2、验窗户,检查窗框是否稳固、方正,表面平整;窗扇是否安装牢固、开关灵活,关闭严密;玻璃:是否完好(安全玻璃是否有钢化标识,是否按规范使用了钢化玻璃等);把手是否完好、牢固、灵活;是否窗缝严密、窗框严密,密封性能是否合格;窗台是否完好,有没有裂缝?是否浸水;窗前护栏高度是否符合规范、安全、稳固。

3、强弱电是否安全,系统分区设计是否合理,分路和备用是否合理,漏电保护和接地是否有效,弱电箱进户线是否匹配,都是要检查的范围。

4、检查排水管,和供水管,要检查漏不漏,堵不堵,要检查管子有没有磕痕和外伤要检验下水道是否通畅,水管接头是否渗水,反水弯、检修口是否滴水。

5、整体结构工程:地面检查,关键是卫生间地面是否有开裂和空鼓,避免造成对后作防水的损坏。墙面检查是否有裂缝,空鼓,山墙顶部和门窗内侧是否存在渗水痕迹。顶棚是否有沉降裂缝,顶棚的平整度,观察阴角,梁的水平度,因为在工程施工过程中,由于支模沉降或跑模造成的误差比较大,对装修时的找平施工成本会加大。着重要检测腻子是否合格,是不是耐水腻子?如果腻子质量不合格会造成后期装修隐患、施工预算增加。

6、外观:护栏或扶手是否有锈迹,安装是否牢固。和窗户相邻的外墙涂料是否有污染或漏刷、开裂等。

7、要检查厨卫墙面的拉毛质量,高度和强度够不够,有没有空鼓,这些都直接影响以后贴砖是否牢固,更检查厨房卫生间的通风是否顺畅。

除了检查以上这些项目外,独立供暖的还要检查热水器、燃气表、地暖管线、分水器等,有暖气的还要检查暖气质量,是否有渗漏,有没有生锈、磕痕。

无法检查的项目,要写在验房记录单上,比如:卫生间防水闭水、燃气管线是否渗漏、弱电的导通。

验收这些项目,需要参照的文件:《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《商品房预售合同》

遇到以下问题怎么办?

1、开发商证书不全怎么办?

验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》,索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项蘑工综合验收合格证》,《竣工验收备案表》(简称“三书一证一表”),还有各种相关验收表格,如《住户验房交接表》、验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。只有证件齐全了,才能签署入住单。

有不少楼盘“三书一证一表”不齐全,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目综合验收合格证》,这是因为楼盘整体建筑未完成,有关部门无法验收。

建议对策:遇到这种情况,购房人可选择不收房。如果确实被要求收房,也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样,并妥善保留好相关文件副本或复印件。

2、被要求先交费、先签文件后验房怎么办?

咱们前面说了,先验房后缴费、后签文件的收房程序是合法合理的正常程序,但大多数发展商要求先缴钱填表、签文件,再验房,使咱们业主处于被动状态。

建议对策:其实签购房合同时,应该把先验房再收房作为附加条款写在合同里,不验房就不收房。如当初合同没有约定的,则可在收房文件中注明“未验房”等字样,验房时如出现情况,也可与发展商要说法。

3、在验出问题后开发商想大事化小怎么办?

对业主在验房时发现的毛病,如墙面或地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题,一些开发商总会表示这只是小问题,到时让人修修就可以了,想方设法不让业主将问题列进验收文件里。

建议对策:不管开发商陪同人员如何信誓旦旦,咱们业主都应坚持原则,只要发现问题,无论大小,都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将发现的问题一一记录清楚。

记得装修斗士监说过一句话,凡是交房时发现的影响使用安全和功能的问题,凡是在后期装修时需要花钱解决的问题,都应该反应给开发商限时修好。

咱们业主买套房不容易,更别带着问题入住。

写的不太全面,欢迎多提宝贵意见,我再补充调整。

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