放风价1.7万/㎡,烂尾楼一街之隔这家“高端盘”能否站稳脚?

4月以来，扬州城两场火热的土拍将扬州新房房价往上提了一个层面，多家二手房连夜涨价，各家新盘也蠢蠢欲动。最近很火的莫过于北区的红星天铂了吧，下面跟着老焦去看看这个楼盘吧！

一、项目简介

扬州红星天铂即北区GZ217地块（美迪亚联地块），位于扬子江路以西、双塘路以北、邗江大道以东、纬三路以南。出让面积约24.2万方， 2020年9月18日经过1轮报价被常州红星美凯龙以18.03亿元拿下，成交楼面价4284元/㎡。

规划显示，红星天铂用地性质为商住，分A、B、C、D、E区块开发。A区是商业用地，B区、C区和E区是住宅用地， D区是幼儿园用地。

A区块用地面积为48371㎡，建筑面积约13.2万㎡，容积率为2.0，绿地率为10%，建筑密度为50%；

B区块用地面积为44624㎡，建筑面积约12.2万㎡，容积率为1.8，绿地率为35%，建筑密度为24%；

C区块用地面积为59452㎡，建筑面积约16.5万㎡，容积率为1.8，绿地率为35%，建筑密度为23%；

D区块用地面积为7018㎡，建筑面积约0.4万㎡，容积率为0.6，绿地率为35%，建筑密度为28%；

E区块用地面积为75537㎡，建筑面积约20.2万㎡；项目建筑高度≤73m，容积率为1.8，绿地率为35%，建筑密度为24%。

从鸟瞰图来看，项目住宅部分共规划了46栋楼，包含洋房、小高层、高层3类产品。据现场置业顾问透露：项目B区住宅将率先入市，共12栋住宅，分别为2栋6/7层洋房和10栋15/18层高层住宅，首开户型建面约97㎡三房两厅一卫、110㎡三房两厅两卫、128㎡四房两厅两卫。

（项目总平面图）

（项目沙盘图）

（项目实景图）

推荐指数：★★★★

目前片区仅之前的烂尾盘蜀冈金地一家楼盘在售，且目前所剩房源仅20来套样子，红星天铂的上市将在一定程度上缓解片区房荒状态。

二、周边配套

1.交通配套

道路交通方面，红星天铂紧邻主干道扬子江北路，贯穿南北，到城中心仅20分钟车程；项目西侧的邗江路的北延工程目前已经启动前期研究，连通之后也会更加方便；项目距离启扬高速也仅2公里距离，去扬泰机场非常方便；红星天铂向南约500多米的江平快速路横贯扬州东西，预计今年6月就要建成通车，并且还将与润扬路、运河路、南部快速通道互联互通，形成环线通达全城。

（交通路网图*图源网络）

公共交通方面，目前项目附近有多班次公交到达西部客运枢纽、扬州商城、汽车东站等地，出行较为方便。

2.商业配套

北区最为缺乏的就是商业体，项目自带不低于9万方的商业，其中包括电影院、大型商超等，届时必将填补片区商业少有。目前周边3公里范围内有润辉广场、蜀冈万达等购物中心。

（商业效果图）

3.教育配套

教育通常是80%购房人最为关心的一个问题，项目规划为大型综合体项目，自带一所4200㎡幼儿园，该项目的学区是梅岭小学金辉校区和邗江中学北区校维扬中学，梅岭小学金辉校区是梅岭小学分校西区校的分校，有点复杂，总之就是师资力量和总部不是一条线上的；维扬中学是一所三星级中学，是原来的西湖中学，整体性价比尚可，19年考700分(总分780分)以上的有113人（数据来源于网络，仅做参考）。

（幼儿园效果图）

4.医疗配套

红星天铂附近2公里（高德地图直线距离）内有多家卫生服务中心，但是距离三甲医院苏北人民医院车程约30分钟。

老焦看到有人说准备在这里给父母买一套养老房，车程5公里内没有一家二甲以上的医院，这位大哥你的良心不会痛的吗？

5.其他配套

红星天铂距离瘦西湖风景区开车距离约5公里，周末或者节假日全家出去游玩比较方便；距离最近的蜀岗西峰生态公园步行大约3.3公里（高德地图测量，仅供参考）。

（周边实景图）

推荐指数：★★

总的来说，项目的优势很明显，紧邻主干道，未来出行非常便捷。但是同时也存在噪音、汽车尾气、灰尘等不可忽视的污染问题，而且主干道也必将存在高峰期面临的拥堵问题；项目附近以工厂、拆迁安置房为主，距离公园步行较远，整体宜居舒适度偏低。

三、户型解析

据现场销售说，项目暂定于5月底开盘，首开的是B区的3/4/10/11/12号楼高层房源，总计331套房，目前是交3000元预约登记，开盘购房3000元抵10000元。

其中3/4号楼户型建面约130㎡，一梯一户，10/11/12号楼户型建面约97、110㎡，两梯四户。

建面约97㎡三房两厅一卫

该户型是红星天铂推出的最小户型，房间整体动静分离，明厨明卫，双阳台设计，三开间朝南，这个户型对于刚需家庭很友好，主卧赠送超大飘窗，增加实际使用面积，次卧带阳台，与主阳台连通或分开都可以自己选择。

建面约110㎡三房两厅两卫

该户型和97㎡户型格局基本一致，110㎡比97㎡户型主卧多了一个主卫和衣帽间，多出来一个卫生间居住舒适度会更高些，超大玄关，竖厅变横厅，但是横厅稍显局促。

建面约130㎡四房两厅两卫

该户型电梯直接入户，四开间朝南，南北通透，客厅开间较小，主卧豪华套房设计、次卧带阳台有自己独立的空间，入户玄关造成面积浪费，推门见墙多少有点压抑。

推荐指数：★★★

B区住宅整体朝东南方向，3/4栋住宅前面是洋房，不存在视野遮挡问题，高层面朝江阳商贸城，也不存在视野遮挡等问题，但当属中庭风景独好。由于该项目是精装交付，每家每户推开门都是一样的格局，所有的卫生间都没有设计为干湿分区，起居生活稍显不便。

样板间赏析：

四、周边房价

周边高层产品仅一街之隔的蜀冈金地在售，蜀冈金地几年前还是烂尾楼，19年重新开售，目前仅剩20来套房源在售，88㎡和108㎡均只剩一套，总价约120万起，折扣下来约115万。

目前片区二手房房价在1.17-1.49万/㎡不等，以拆迁安置房居多。

推荐指数：★★★

目前北区几乎处于房荒的一个状态，项目60万方综合体入市必将引起片区不小的波动，也必将带领片区房价走向的新的层面，但是就销售说的不低于17000元/㎡这个价格，红星天铂真的能站稳脚吗？如果是真的，老焦倒觉得蜀冈万达对面的某盘均价18000元/㎡是个更好的选择。

五、项目总结：★★★

红星天铂位于北区，地理位置很好，紧邻主干道，靠近高速公路，出行非常方便，但是伴随着的噪音污染、高峰期拥堵、汽车尾气污染等问题也都来了。项目周边布满了江阳商贸城、五亭龙玩具厂及其他各种工厂等，客户应该以周边地缘客为主，所以红星天铂撑破天也只能是个刚需盘，可能后期为130㎡的户型买单的人不会很多。红星天铂总体量近3000户，上市后定能打破目前片区新房房荒的局面，而携带的9万方商业也必将改变片区商业格局。至于这个项目好不好，值不值得买，老焦只能说萝卜青菜各有所爱。