权威解读扬州房地产新政:第三套住房如何认定?

11月29日，我市正式出台《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）

昨天下午

扬州市房管局举办了新闻媒体发布会

有关人员全面解读了我市房地产新政

《通知》将从12月1日起实施，这是我市年内第二次制定系统性调控举措

同时也是对4月10日市政府下发的《关于促进市区房地产市场健康稳定发展的通知》的延续和深化，确保各项调控措施持续发力。

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聚焦供给侧提出7方面15条举措

    昨天下午，来自市国土局、市物价局、市地税局、市司法局、市工商局、市公安局、市房管局等部门相关负责人，市区部分房地产企业、中介企业负责人以及新闻媒体人济济一堂，聚焦了此次《通知》的政策解读。

    会上，市房管局副局长孙蔚介绍了目前扬州房地产市场的现状。“今年以来，特别是4月10日市政府下发《关于促进市区房地产市场健康稳定发展的通知》，（以下简称‘49号文’）以来，我市按照国家关于推进供给侧结构性改革的决策部署，坚决落实各项调控举措，市场总体保持稳定。”同时她指出，部分市场乱象仍然存在，影响了市场长期平稳健康发展。“房子是用来住的，不是用来炒的。”在会上，市房管局局长耿良强调说，为了进一步稳定市场预期，保障刚性需求，强化市场监管，确保各项调控措施持续发力，我市于年内第二次制定系统性调控举措。

   “此次《通知》是‘49号文’的延续和深化，《通知》的出台，体现了市委、市政府持续稳定市区房地产市场的信心和决心。”

    记者从会上了解到，《通知》坚持以问题为导向，继续从供给侧结构性改革着手，从源头、从基础抓起，有针对性地提出了7个方面、15条具体举措。 

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加大市场有效供给稳定预期

    我市如何从供给侧结构性改革着手，从而达到加强市区房地产市场调控的目的呢？据孙蔚介绍，从12月1日起，我市将落实住宅用地计划、加强土地市场管理、开展住宅用地清理、增加保障住房用地规模。

    “我市将加大市场有效供给，稳定市场预期。”《通知》明确，我市将落实《扬州市区商品住宅用地供应中期规划及近期计划》，今后三年，市区住宅用地平均每年上市量不少于2600亩。我市将继续加强土地市场管理，严格土地市场准入条件，加强商品住宅用地成交价格的控制。对超过2年不开发、配套设施未先建到位的，逐一清查处理。

    此外，我市还将增加保障住房用地规模。“我们将选择位置相对适中、交通相对便利的地块近期优先上市，用于保障性住房建设。”孙蔚介绍说，从2018年起，每年市区公租房、限价商品房供地比例不少于商品住宅建设用地10%。值得一提的是，我市还将增加普通商品住房的供应比例。

   例如，适当放宽市区中低价普通商品住房销售条件，加快普通住宅入市节奏；出台《扬州市限价商品住房建设管理暂行办法》和建设供应计划，通过控制土地出让价格、限定销售价格和套型面积，定向销售给市区户籍的住房困难家庭。

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抑制不合理住房消费支持刚需

    记者了解到，为了抑制不合理住房消费，《通知》对购买商品住房的相关要求作了明确。

    从12月1日起，市区范围户籍居民家庭购买首套普通住房的，优先办理网签备案手续。而在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。

    在二手房政策方面，《通知》也对此前“49号文”提出的“上市交易时间”作了深化和补充。“在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有排名前列套住房及以上的，上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年。”《通知》明确，限制期限内，公证机关不得办理协议手续。

    此外，我市还将及时调整市区范围内各片区商品住房交易的较低价格，作为二手房交易纳税评估的基数。三代以内直系血亲之间的房产转让，计税价格按不低于市场评估价格的50%核定。 

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完善多元化住房保障体系

    一直以来，我市一直把解决城市低收入家庭住房困难和改善城镇居民住房条件作为改善民生的重要内容,致力于建立和完善多元化住房保障体系，城市低收入家庭住房困难情况得到明显改善。

    为了进一步完善多元化住房保障体系，我市对市区棚改安置政策以及公租房保障制度等作了调整和改革。据了解，我市将实行实物安置和货币安置相结合的安置办法，2018年市区规划建设60万㎡左右的棚改安置房。此外，我市还将制订公租房建设管理方案，实行实物配租和租赁补贴相结合、以租赁补贴为主的公租房保障方式，为低保（特困）住房困难家庭提供实物保障。

    “未来，我市将增加保障住房用地规模。”孙蔚说，位置相对适中、交通相对便利的地块近期将优先上市，用于保障性住房建设。从2018年起，每年市区公租房、限价商品房供地比例不少于商品住宅建设用地10%。

提醒：交易环节不规范行为要注意了

    据了解，从12月1日起，我市将继续加大交易环节监管力度，查处不规范经营行为。

    1、我市将通过系列措施控制商品住房价格不合理上涨。例如，加强商品住房价格成本核算，严格商品住房价格备案制度，下一批次备案价格不得高于上一批次同类型住房成交均价；严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）；及时查处和纠正违反明码标价规定、价格欺诈等价格违法行为，对违反商品住房价格管理的行为，一律暂停项目网签，暂缓商品住房的预售许可手续办理。

    2、取得预售许可的商品住房项目，市房管局、房地产开发企业将在10日内一次性公开全部准售房源（含车位、车库、储藏室）及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

    3、房地产开发企业需在项目开盘销售三日前将认购人信息报送市房管局进行资格审核。认购对象超过销售房源数量的，由公证机关组织选房公开摇号确定购房人。买卖双方签订认购协议后，不得随意更改购房者姓名。购房人预交的保证金（定金）、预交房款、一次性付款等全部纳入商品房预售资金监管范畴，实行专户存储、专款专用。

    4、我市将加大市场查处力度，对于捂盘惜售、伪造证明材料、虚构市场交易情况、进行虚假宣传、发布虚假数据、制造市场恐慌、订立阴阳合同等扰乱房地产市场秩序的，对房地产开发企业暂停其资质申报，已取得预（销）售许可的暂停网签，停止办理其后续预（销）售手续；对房地产经纪机构依法给予停业整顿等行政处罚，直至吊销营业执照。 

追问

1、如何认定第三套及以上住房？

    《通知》中明确，在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。那么，我市将如何认定第三套及以上住房呢？市房管局市场监管处处长华宁说，可以从两个方面来理解该政策，一个是已经办理不动产证或者是房屋所有权证，另外一个就是已经签订了新建商品房的备案合同。这两种情况都作为其拥有住房的信息。

    如何理解《通知》中提到的“居民家庭”呢？华宁告诉记者，同一户籍内的家庭成员住房信息都在审核范围内。

    华宁同时也表示，在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房，《通知》没有对购买二手房作出限制，但是二手房的上市交易时间则由2年变为3年。 

2、将如何审核购房人住房信息？

  《通知》要求，房地产开发企业需在开盘销售三日前将认购人信息报送市房管局进行资格审核，并在房管局政务网公示。

    “实际上这里面有两道审核，从开发企业来讲，其对应当知道的购房家庭房屋信息应该如实提供，房管局将依托房管信息系统，通过信息化的手段核对认购人及其家庭成员的住房情况。”华宁介绍说。 

3、如何确定认购对象？

    首先将会由开发企业对认购对象的资格进行审核，如果在过程中开发企业有些不规范的行为，对这样的行为市房管局将加强监管，同时也欢迎社会来公开地监督开发企业的行为。

    “下一步，只要是认购对象超过销售房源数量的，将由公证机关组织选房公开摇号确定购房人。”华宁说，对公开摇号如何组织，市房管局已经和公正部门进行了沟通，正在抓紧相关的准备工作，可能会实施网上摇号，从而做到流程可监控、可追溯。