2016年5月扬州房地产市场总结报告

焦点网友99001092438 2016-06-11 18:02:52
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在当前地产业大背景下,一些优秀房企做强做大、品牌誉满全国的同时,本土房企应该重视企业品牌,针对业务形态,开展多元化的房展战略意图。楼市传统淡季即将开启,房企应紧抓当前市场回暖的有利节点,加快推盘节奏,加强营销,夯实年度业务量。

房地产政策

2016年全国土地利用计划通知:重点盘活库存量

5月11日,国土资源部官网发布《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》,明确从今年起土地计划以土地利用总体规划为控制,实行3年滚动编制、分年度下达。统筹新增和流量建设用地,新增建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩计划、工矿废弃地复垦利用计划同时下达。

去库存:打铁还需自身硬

房地产市场又迎来一波高潮。一方面,土地市场屡创新高,保利地产、世茂集团等知名企业不惜重金拿地;另一方面,去库存初效已显现,部分一二线城市频现“日光盘”。但在楼市火爆的同时,一些楼盘名不副实的品质却给购房者带来了极大困扰。

三线楼市整体房价由降转升

国家统计局发布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,从多方数据来看,4月楼市格局发生微妙变化。一线城市楼市经历“火热”3月后,新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均双收窄;二线城市迅速“接棒”成为房价上涨新阵地;此前偏冷的三线城市去库存作用发酵,房价出现上涨苗头,房价同比综合平均已由降转升。

地方叫停商转公

由于资金紧缺,公积金贷款的使用率比较高,商转公的业务,目前来说无法办理。商转公业务的暂停,和公积金使用率居高不下有直接关系。数据显示,一些二线城市的公积金使用率非常高。福州市住房公积金贷款使用率达到了105.23%,厦门更是高达108.18%,而南昌市今年1月底则达到了117%,创出历史新高。

营改增:二手房交易税负降低

全面推进“营改增”试点半月,“降税减负”效应不断发酵。

土拍可推行:熔断机制

应该对“地王”强化监测,警惕地王变“囤地”。实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的土地出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的,终止土地出让,竞价结果无效;严格落实控房价准许成本,物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时,对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金,不计入其房价的准许成本,不作为申报价格的组成部分。

扬州城建要闻回顾

宁启铁路14对动车运行 扬州到南京只需44分钟

5月15日上午7点54分,伴随着D5502/3次动车组驶入扬州火车站,扬州迎来第一列正式运营载客的动车组列车。当天宁启铁路正式开行10对南京往返南通间的动车组列车,扬州正式迈入“动车时代”。市委常委、副市长姚苏华,市政协秘书长、市交通运输局局长王骏现场查看动车通行首日情况,要求相关部门进一步完善服务细节,擦亮城市窗口。

渡江南路隧道打下第一桩 架起一体两翼通道

城市南部快速通道自今年4月18日全线开工之后,工程进展备受市民关注。5月8日,渡江南路隧道成功打下第一钻,是城市南部快速通道全线5个主线下穿隧道中第一个正式开工的隧道。

京杭运河东将添大通道 开发路东延到宝林路

开发路东延到宝林南路后,宝林南路、运河东路、运河南路将形成区域交通“微循环”。目前,在运河东路以南、京杭运河以东、开发路东延道路两侧,已聚集了翠月嘉苑、皇都漫城、万和熙庭、怡新花园、盛城世家、运河人家、东方名城等约10个大型住宅区,已形成新的住宅群。开发路东延道路竣工后,它将成为群内居民出行的主动脉。

扬子江南路建两座天桥 与改造工程同步进行

记者5月18日在扬子江南路施工现场采访时看到,西半幅工程施工进展迅速,各类管道埋设接近尾声。施工人员正在道路西侧改造施工,路西的自来水和污水管道已基本埋下,全面开始覆土。扬子江南路提升改造工程北起江阳路,南至华扬路,全长3.2公里,设计时速60公里,双向六车道,两侧分设侧分带、慢车道、人行道和绿化带。在前期完成东半幅的改造后,目前正在施工的是西半幅。

两幼儿园落户邗江 邗实新盛校区今秋招生

5月19日上午,邗江区人民政府与扬州大学合作办学签约仪式在邗江实验学校举行。据悉,双方将依托邗江现有资源,合作共建西郡幼儿园与泰和幼儿园两所幼儿园,两所幼儿园分别冠名为“扬州大学附属西郡幼儿园”(下称“西郡园”)及“扬州大学附属泰和幼儿园”(下称“泰和园”)。活动现场,还进行了扬州大学附属邗江实验学校的挂牌仪式。

扬子津古渡公园南延工程开工

古运河两岸的扬子津古渡体育休闲公园已经成了南区市民健身锻炼的热门场所,5月30日,记者从扬州经济技术开发区获悉,如今这一公园又将向南“拉伸”,沿着古运河南延到规划中的扬子津路。工程预计在6月底基本竣工,延伸的工程除了将建设健身漫道、体育健身设施外,还进一步挖掘呈现沿线扬子古镇文化内涵,建设扬子古镇文化读书广场。

5月新开加推楼盘

据不完全统计,5月份共有17家楼盘进行了新开或加推。

5月土地挂牌成交表现

本月无土拍动态。

5月楼市成交

据搜狐焦点统计,5.1-5.25期间,扬州商品房成交2160套,环比下降7.57%;成交建筑面积为250147㎡,环比下降10.24%。商品住宅成交1851套,环比下降10.41%;成交建筑面积223444㎡,环比下降9.59%。商业用房成交309套,环比上涨14.02%;成交建筑面积为26703㎡,环比下降20.33%。另江都区商品房成交435套,成交建筑面积为50175㎡。

2016年扬州楼市全面出现了回暖的现象,金三银四更是达到了一个高峰期,进入5月,虽然成交量有所回落,但楼市还是很乐观。从成交排行榜可以看出,刚需楼盘占主导,其中以中海运河丹堤成交最为突出,132套成交量遥遥领先第二名。

5.1-5.25扬州商品房成交2160套 西区成交685套

5.1-5.25东区商品房成交627套,成交建筑面积占比30.07%;西区商品房成交685套,成交建筑面积占比30.82%;北区商品房成交340套,成交建筑面积占比15.58%;南区商品房成交66套,成交建筑面积占比3.17%;老城区商品房成交7套,成交建筑面积占比0.30%;江都区商品房成交435套,成交建筑面积占比20.06%。

5.1-5.25扬州商品住宅成交1851套 东区成交602套

5.1-5.25东区商品住宅成交602套,成交建筑面积占比32.34%;西区商品住宅成交469套,成交建筑面积占比28.36%;北区商品住宅成交307套,成交建筑面积占比15.59%;南区商品住宅成交64套,成交建筑面积占比3.41%;老城区商品住宅成交7套,成交建筑面积占比0.34%;江都区商品住宅成交402套,成交建筑面积占比19.97%。

对市场的预判和对房企的建议

对宏观政策的预测:当前回暖的房地产市场所消化的,还是前期积累的土地和楼盘项目。在库存压力下,未来房市分化的走势还将延续,虽然一线城市和一些重点二线城市的房产销售和价格均出现短期大涨,但能否持续还要打个问号,而多数三、四线城市因受库存影响导致房价弱降的趋势则会越来越明显。总体来看,房地产市场整体疲弱的格局走向并未完全出现扭转。宏观政策的影响并没有出现实质性的转变,年初的利好政策效果仍需要时间的发酵与反馈,在市场没有出现巨大震荡的情况下,宏观政策不会频繁出台。

对货币信贷政策的预测:货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响,刺激销售均价上涨,并支持销量。未来货币政策将会根据宏观经济相应调整,短期内将平稳运行。

对全国房地产市场的总体判断:虽然去年全国商品房待售面积再创历史新高,但是一线城市和二三线城市之间分化明显,而随着开发商资金依然不断流向一线城市,未来二三线城市依然面临着库存积压,一线城市的任务则主要是控制房价。

对不同城市房地产市场形势的预测:优秀资源都会往一线城市及周边城市聚集,城市之间及城市内部分化加剧,一线城市已经郊区化,现在进入郊区城市化的阶段,二、三线城市正处于郊区化的过程,大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路,从城市郊区化到郊区城市化。所以城市内部找好热点城市的潜力区位也很重要,不要盲目拿地。

另外,在全面宽松的宏观经济政策刺激下,房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化。一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨,上涨幅度将有所减缓;而二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。

对房地产开发企业的建议

1、在当前地产业大背景下,一些优秀房企做强做大、品牌誉满全国的同时,本土房企应该重视企业品牌,针对业务形态,开展多元化的房展战略意图。

2、市场回暖企稳,但未来仍存不确定性,因此开发企业应保持谨慎乐观,不建议盲目上调价格,以价换量,加速去库存作为应对之道。

3、楼市传统淡季即将开启,房企应紧抓当前市场回暖的有利节点,加快推盘节奏,加强营销,夯实年度业务量。

4、目前放开二胎对改善型需求产生一定的影响,因此房企在产品设计上,建议重点放在三房、四房甚至更大的户型。

5、随着电子商务的发展,通过资源整合能力强的媒体平台,打通线上线下并融合增值服务为用户提供完整的购房体验是新房销售的大趋势。

6、市场同质化竞争趋势短期不会扭转,面对自住市场,房企应主打“性价比”的牌,已建项目要找出差异和亮点,凸显自己的差异化优势,加以提炼并加强宣传推广。拟建顶目,要从注重建筑的外观、户型、园林景观、软性服务等多处发力,提升产品附加值。

7、房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”,2016年房企面临的市场环境将更加复杂,房企营销将回归产品本源,营销策略从“泛营销“走向“精准营销”。

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