置业顾问看哭了,业主比我懂这房子可咋卖!这六个指标,买房必看

买房无疑是一件大事，也是一件麻烦事。而对很多购房者来说，买房无非是看房价、地段、交通、配套等信息，往往置业顾问极力推荐的也是项目在以上几个方面的优势。因此，购房者只关注置业顾问介绍的内容，忽略了以下6个重要指标，在入住后才发现这并不是自己称心如意的房子。为了避免大家听着置业顾问吹着各种名词缺一脸懵逼还要保持礼貌又不失尴尬的微笑，小编就给大家说说，什么是买房前必须要了解的6个指标。看完以后，保准你比置业顾问们更懂房！

01

容积率

在买房的过程中，置业顾问经常会提到楼盘的容积率是多少，可是很多购房者并不知道容积率到底代表什么，也不知道容积率跟我们购买的房子有什么关系。

容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。比如说，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2；如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。简单来说，在一定的地块上，房子盖的越多，层数越高，则整个项目的容积率越高。

容积率计算公式：容积率＝地上总建筑面积／规划用地面积

注：容积率代表一个小区的建筑密度，容积率越小，居住密度越小，相对舒服，容积率越大则相反。（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）

高容积率对生活有什么影响？

1、人口密度

高容积率的住宅项目意味着小区内房子多，小区内居住的人口密度大，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

2、内部规划问题

如果容积率过高的话，那么，小区内绿地比例相应会减少，因此会造成楼间距过小、小区内道路狭窄以及停车位不足等，从而影响生活品质。

3、安防问题

由于小区内人口密度大，出入人口多，而外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。

综上所述，容积率的大小直接涉及到小区的绿地面积、楼间距、小区内部道路等，影响到小区的居住舒适度。所以购房者在买房的过程中，千万不要忽视小区容积率的问题，保证以后的居住舒适度。

02

得房率

得房率并不是你能得到房子的概率，而是可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

图片来源：梅州楼市

但是，其中还牵扯到公摊的问题：即电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等区域。公摊面积的大小，直接决定了得房率的高低！

公摊面积多少、得房率的高低一直是购房者心中的一道坎，是购房过程中的重要指标，它和购房者的切身利益息息相关。楼盘的得房率并非越高越好，也需要有一个度：75%-80%之间比较适宜 ，买房的时候，房友们心理也好有个底，可以试着自己算一下得房率。

03

绿化率

绿化率=规划建设用地范围内的绿化面积/规划建设用地面积

绿化率是买房过程关于社区景观最常见的一种说法，对正牌“绿地率”来说，几乎是以假乱真，让人几乎忘记还有绿地率这一说法的存在。绿化率相对而言是一种比较宽泛的说法，它包含社区里的一切植物、水系景观、公园等占有的土地面积，甚至连植物的影子都包含在内，但是，没有任何的法律依据，归根结底只是用于开发商宣传，属于开发商节省成本而玩的数字游戏。

绿地率=小区内特定的绿地面积/规划用地土地面积

绿地率则是正式、严格的园林绿化标准用词，但是却很少被开发商运用。除了正式规划成片成规模的绿化之外，与绿化率不同的是，并不是长草的地方都可以算做绿地率，如地下车库、化粪池、距建筑外墙1.5米用地、道路边线1.5米用地、地表用土达不到3米深度土地，因为这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入绿地面积中。通常社区的绿地率也是特别要比绿化率低的。

04

车位比

在很多城市，停车都是老大难的问题，买房子自然要考虑小区车位配置情况。车位比指的是小区“总户数”与“车位总数”之间的比例，比如某小区有1000户居民，1200个停车位，则该小区的车位比即是1:1.2。车位越多，自然停车越方便，居住越舒适！

车位比系数是指“车位总数”除以“总户数”，比如某居民小区有1000户居民，800个车位，则该小区的车位比系数即是0.8÷1=0.8，常见的车位比系数有0.8、1.0、1.2，车位比系数越大，停车会更方便。

05

楼间距

楼间距是很多购房者经常会忽略的因素，但事实上，这极大的影响着购房者的居住质量，楼间距过小会给生活带来很多不便 ，比如说影响通风、采光，造成噪音、安全隐患等。

房屋前后间距：用楼高：楼间距=1：1.2的比值计算。

具体可参照下图：

房屋左右间距：多层建筑间距不能小于于6米;多层与高层间距不能小于9米，高层与高层间距不能小于13米。

06

朝向

朝，指的是门的位置；向，指的是房子的方向。朝向，一般是指建筑物、房屋或门窗坐落的方向。住宅建筑设计要多种因素综合考虑。东西向的房子较大的弊端在于夏日存在西晒的可能，但一般采光较好，朝西的户型夏天西晒非常厉害，一般来说夏天日照的时间较长，朝西的房子从下午开始就会有太阳的直射，一直到日落;朝北的房子一般大价位上较朝南的要低一些，因为朝北的房子主要存在阳光不足的弊端，如果阳光不足房子就有潮湿、阴冷的可能存在，这种情况下对身体健康不利。南北通透房通风采光相对较好，且一般价位较高，实际上，各种朝向都有优缺点，购房者应该根据自己的实际情况和生活习惯选择合适的朝向。