2016年7月扬州房地产市场总结报告

房地产政策篇

不动产登记收费政策明确 八类情形免收费

近日，财政部和国家发改委印发《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》(以下简称《通知》)，明确了国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构办理房屋产权登记时的收费政策。其中规定，对小微企业申请不动产登记等八种情形，免收不动产登记费。

http://news.focus.cn/yangzhou/2016-07-29/11045459_0.html

抑制资产泡沫出重手 房地产再融资严禁买地及还贷

7月28日，证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露，上市公司再融资审核新增内容包括，不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。这是继上海、深圳、南京等地房地产调控政策收紧后的又一记重拳，对于依赖融资买地的房企来说，影响巨大；而对于地王频出的土地市场，更是一种警示。

财政部、国家发改委：规范不动产登记收费

财政部、国家发展改革委27日发布通知，规范不动产登记收费管理。通知强调，不动产登记机构按规定收取不动产登记费后，原相关部门收取的土地登记费、房屋登记费、林权证工本费以及其他涉及不动产登记、查询、复制和证明收费项目一律取消。

国家发改委：下半年一二线城市加大住房供应

7月14日，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会，透露下半年对楼市的调控将更注重因城施策，防止房价持续过快上涨。总体上看，当前房地产市场调控的主基调是去库存。下半年，针对市场分化的情况，有关部门将更注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，根据当地市场情况，采取有效措施，化解房地产库存。同时，以满足居民合理住房需求为目标，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。

多地调整公积金缴存基数 落实缴存比例“限高令”

7月1日开始，多地纷纷调整住房公积金缴存基数。例如，北京住房公积金缴存基数月缴存额上限上调为5102元，职工个人公积金账户收入将增加。

与往年不同，部分地区在今年还调整了住房公积金缴存比例的上限。根据国务院4月发布的《关于阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》，要求住房公积金缴存比例不得超过12%。中新网记者梳理发现，广东、安徽、天津、重庆等地先后下发通知，将住房公积金较高缴存比例从20%、15%等调降至12%。

业主变卦不再卖房子 中介须三天内撤信息

今后，业主委托中介后又自行交易，中介机构收到书面通知后，应在3天内办理撤下该房屋信息的手续的时间限制，以防网上交易系统被滥用。昨日广州市住房和城乡建设委员会发布了《广州市存量房网上交易规则》，新规同时明确，中介与业主的法律关系根据相关法律法规规定处理。此外，新规增加一项：自行交易的存量房买卖双方当事人通过自助终端机或网站办理存量房交易预签合同手续后，7天内须到签约服务点进行确认，逾期未确认，网上交易系统自动撤下预签合同手续。

扬州城建要闻回顾

北区新添湿地公园 北湖建成后成扬州后花园

扬州北区的杨寿、公道、方巷三镇，河流交错、水陆分明，历史上就是鱼米之乡。这里鸟语花香，湿地资源丰富。记者从邗江区了解到，江苏省林业局下发批文，同意扬州市邗江区在杨寿、公道、方巷三镇交汇处，建一座“北湖湿地公园”。湿地公园建成后，将成扬城市民休闲度假的新去处。http://news.focus.cn/yangzhou/2016-07-08/11000554_0.html

扬州首条“海绵大道”通车 可将地面积水迅速吸收

记者昨天采访时看到，经过施工人员的全力奋战，按照海绵城市理念打造的扬州首条“海绵大道”杭集曙光路竣工通车。据了解，这次改造的曙光路，按城市主干路标准设计，设计车速50公里每小时，道路改造南起宁通公路，北至文昌路，全长约1.64公里，双向六车道。http://news.focus.cn/yangzhou/2016-07-15/11014528_0.html

扬子津古渡公园南延 扬州城南现“公园带”

扬子津古渡体育休闲公园一期二期建成后，受到了众多市民青睐。记者昨天在古运河沿线采访时看到，扬子津古渡体育休闲公园南延工程进展迅速，绿化人员开始进场植树绿化，公园初具雏形。未来，位于南区的三湾公园将和高旻寺连成一片，扬城南区将形成“公园带”。 http://news.focus.cn/yangzhou/2016-07-21/11026544_0.html

扬州楼市去库存再放大招 拆迁户最多分一套房

继去年年中国务院提出推进棚改货币化安置以来，全国已有多地落地货币化安置政策并助力楼市去库存。在房地产市场高库存的背景下全国范围内已有多地相继出台了相关政策以推进棚改货币化安置，并助力楼市去库存。

前不久扬州市公安局刚刚发布《办理户口指南（试行）》政策后，扬州楼市再次出台重量级去库存政策，要求严格控制新建拆迁安置房、公租房等保障性住房，保障方式全面实施货币化。如果说落户新政的实施仅是为了降低落户扬州门槛，方便外来人口来扬置业对去库存起到一个间接辅助作用；那么此次出台的《供给侧结构性改革去库存的实施计划》则是“真枪实干”的响应国家“楼市去库存”号召，势必成为扬州房地产发展史一个具有影响力的转折点。http://news.focus.cn/yangzhou/2016-07-14/11011806.html?cfrom=mobile

7月新开/加推楼盘

据不完全统计，7月份共有17家楼盘进行了新开或加推。

7月土拍动态

梅岭双学区地块8.18亿成交 香港新世界深耕扬州

6月28日挂牌上市的GZ013地块于今天上午（7月27日）10：00正式开拍，去年在北区拿下920地块打造凤凰水街项目的新中置业扬州有限公司以8790元/㎡成交单价斩获GZ013地块，总价约8.18亿元。

GZ013号为商住用途，地块位于漕河路南侧、梅岭西路北侧、瘦西湖路东侧，占地面积93011㎡，起拍价8775元/平方米。被新中置业扬州有限公司以8790元/㎡的成交单价竞得，楼面价4751元/㎡，总价约8.18亿。

参照2016年较新发布的扬州公办小学及中学施教区范围划分，梅岭小学本校区以及梅岭中学的施教范围均是囊括了GZ013地块在内，若没有特别政策调整，项目为梅岭双学区房已是板上钉钉，项目的学区价值在扬州众多在售楼盘中处于拔尖水准。

地块四周鲜有新建楼盘，值得一提的是同板块内的华信沁园项目，该项目于2014年8月26日开盘，开盘均价就达13000元/平米，然而这样的价格房子却一点不愁卖，房源去化非常迅速，目前该项目一期已经全部售罄，二期一直处于规划状态迟迟不露面，市场反映很多购房者仍在等待二期房源的开盘。对比GZ013地块，华信沁园451地块当初的起拍价仅为3000元/平米，几乎为GZ013地块的1/3，而对比华信沁园，GZ013项目距离漕河风光带、瘦西湖等配套更为便捷，区域优势更为明显，地价如此、学区如此、地段如此，未来GZ013项目的房价会达到多少，我们都拭目以待！

新中置业什么来头？

眼下突然冒出的“新中置业扬州有限公司”很多业内人士亦是比较陌生，但是提起“香港新世界集团”大家都十分熟悉；2015年8月24日，香港新世界集团在扬项目公司成立，为新中置业扬州有限公司。在去年10月28日的土拍会上，新中置业以7200元/㎡的成交单价竞得920地块，拟打造凤凰水街一期项目，旗下K11购物中心也将入驻凤凰水街，轰动扬城。

新世界中国地产有限公司(「新世界中国地产」；股份代号：917.HK)为香港上市公司新世界发展有限公司(股份代号：17.HK)的内地物业旗舰，并为国内大型全国性房地产发展商之一，资产总值约1,209亿港元。新世界中国地产自八十年代初期即活跃于中国房地产市场，并于1999年7月在香港联交所上市，现为摩根士丹利资本国际(MSCI)中国指数成份股之一。其物业组合包括34个主要发展项目分布于24个大城市或主要交通枢纽。

7月楼市成交

据搜狐焦点统计，7.1-7.25期间，扬州商品房成交1704套，环比下降35.75%；成交建筑面积为218291㎡，环比下降21.42%。商品住宅成交1473套，环比下降22.19%；成交建筑面积172863㎡，环比下降24.34%。商业用房成交231套，环比下降69.57%；成交建筑面积为45428㎡，环比下降7.91%。另江都区商品房成交382套，成交建筑面积为40945㎡。

7.1-7.25扬州商品房成交1704套 西区成交551套持续先进

7.1-7.25东区商品房成交341套，成交建筑面积占比18.61%；西区商品房成交511套，成交建筑面积占比36.38%；北区商品房成交337套，成交建筑面积占比20.32%；南区商品房成交122套，成交建筑面积占比5.45%；老城区商品房成交11套，成交建筑面积占比0.49%；江都区商品房成交382套，成交建筑面积占比18.76%。

7.1-7.25扬州商品住宅成交1473套 西区成交377套

7.1-7.25东区商品住宅成交319套，成交建筑面积占比22.16%；西区商品住宅成交377套，成交建筑面积占比27.82%；北区商品住宅成交320套，成交建筑面积占比20.77%；南区商品住宅成交92套，成交建筑面积占比6.14%；老城区商品住宅成交6套，成交建筑面积占比0.42%；江都区商品住宅成交359套，成交建筑面积占比22.70%。

对市场的预判和对房企的建议

对宏观政策的预测：市场投资增速放缓仍是总趋势，难以高速反弹。市场分化趋势更为明显，去库存压力加大，存量房交易市场进一步形成和完善。新房销售竞争加剧，保障性安居工程的货币化安置加速，企业分化促使整合并购，分类调控政策趋势进一步显现。总体上中国房地产仍有发展空间，安居工程、旧城改造、非住宅市场等都将是房地产的机遇。

对货币信贷政策的预测：货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售均价上涨，并支持销量。未来货币政策将会根据宏观经济相应调整，短期内将平稳运行。

对全国房地产市场的总体判断：房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。

对不同城市房地产市场形势的预测：各级城市来看，一二线城市整体库存在合理范围内，去化压力不大，预计楼市整体上行。一线城市及南京、苏州等热点二线城市短期内供不应求矛盾显著，一季度市场热度攀升。但针对热点城市，加强限购及差别化信贷、控制土地供应规模及结构、防范楼市金融风险等加强市场监管的政策已陆续出台，如上海、深圳、苏州等，其他热点城市政策收紧预期也逐渐升温。市场大环境发生微妙变化，热点城市楼市观望情绪渐浓。预计未来一定阶段内，热点城市在政策监管及市场大环境调整下，楼市非理性因素将消弱，市场量价将有所调整。但短期内库存吃紧，供不应求矛盾仍存在，市场可能出现有价无市的现象。

对于库存压力较大的少数二线及多数三四线城市，鼓励农民工购房、加大棚改货币化安置力度、推进租赁市场、落实信贷税费调整等多项去库存政策逐步实施，且接下来地方也可能出台进一步的刺激政策。未来一定阶段内，去库存政策效果将继续显现，多数城市成交量筑底回升，带动价格企稳。值得注意的是，在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度已有所上升。在宽松货币信贷及政策环境持续的前提下，较温和的二线及少数三线城市可能出现新一轮的量价回升。

对房地产开发企业的建议

1、淡季市场下，城市调控预期加强，开发企业应把控好节点内的跑量“窗口期”，不要恋战市场。

2、从市场供求关系或库存去化周期角度来考虑，开发商推盘策略也应分区施策。

3、总体来看，上半年楼市的部分区域个别楼盘出现了无房可售，开发周期工程跟不上销售进度，因此对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。

4、上半年收官，如果企业没有在此之前做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

5、对于房企来讲，当政策面仍然有去库存力度之时，企业层面仍然识时务，快速调整自己的布局策略。

6、市场同质化竞争趋势短期不会扭转，面对自住市场，房企应主打“性价比”的牌，已建项目要找出差异和亮点，凸显自己的差异化优势，加以提炼并加强宣传推广。拟建顶目，要从注重建筑的外观、户型、园林景观、软性服务等多处发力，提升产品附加值。