5000万撬动22亿?一家投资公司掀起炒卖深圳回迁房巨浪

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

前有惊动七部门的深房理，现有“5000万撬动22亿房产”的投资公司，深圳楼市从来都不会令人失望。

“紧急通知！沙井住宅单价6.5万/平！（深圳）西部最后不用摇号的住宅！”

4月28日前后开始，深圳中介圈流传着这样一条项目推介信息。此后两三天时间里，项目单价一路跳涨，较高至8万/平！一套130平方米左右的房子，在极短时间内火速涨价近300万元！

随即，一则关于“5000万撬动22亿房产”的新闻被送上热搜。5月1日，住建局介入，全城“热盘”又极速遭遇“锁盘”。

这个项目背后可能的高佣金，是中介愿意地毯式搜索客户的动力。而交易的另一端，是亟需回笼资金的投资公司，重金砸向全城中介，只为快速销售半月前竞得的项目。

由此，一种隐藏在深圳楼市的ABC单交易模式也走向公众视野。在这一模式下，房东上家是A，炒房客是B，真实买方是C。

举个例子，A手里有一套市场价500万的房子，准备以450万卖出。B支付一笔定金，签了合同但拖着不网签，然后迅速找到下家C，把房子以450万卖给C。也即，B以一笔几十万的定金，撬动数百万的房产。

有网友分析称，竞买人支付5000万保证金，签订正式合同，即刻把房源投放市场，分拆出售，无缝对接，大约值22亿元，几个月时间赚七八个亿。不过竞买人并未如网友分析那样肯花几个月时间慢慢消化，而是短短两三日内加价销售，被质疑“炒房，空手套白狼”。

项目售楼处 每经记者 甄素静 摄

3天跳涨近300万？！

刘强是全程参与该项目宣传的中介之一，其告诉《每日经济新闻》记者，4月28日他们最早接到通知时获悉这批房源包括住宅、公寓和办公，住宅价格约6.5万/平，公寓价格约3.5万/平。

受访者供图

“有的中介为了获客，最初对客户宣传单价为6万/平。”熟悉深圳楼市的经纪人们，将最能吸引购房者关注的住宅挑出来做重点宣传，全城铺开，加持不摇号等概念，获得了很好的市场效果。

“价格开始一路走高，两天之内单价从6万到7万，后来喊价到8万时，我就不再推给客户了，以132平方米的房子来算，两三天内涨价近300万了，感觉不靠谱”，刘强说。

在政府新房限价规则之下，究竟是怎样的房子短期内跳涨如此之高？

记者查阅深圳市联交所公告获悉，该批房源是深圳市沙井沙一股份合作公司（下称沙一股份）回迁房源。

4月15日，沙一公司通过联交所发布权益转让公告，京基御景珑庭项目享有的回迁物业共389套，建筑面积共计32573.79平方米。其中，住宅物业共计144套，建筑面积合计17055.79平方米；办公物业162套，建筑面积合计10220.98平方米；公寓物业共计83套，建筑面积合计5297.02平方米，转让装修状态为毛坯。

来源：深圳联交所

记者查询启信宝获悉，转让方沙一公司的法定代表人为陈永耀，隶属沙井沙一集团，由沙井沙一集体资产管理委员会集体股及陈才兴等村民合作股共同持有。

4月16日，深圳市云数空间科技有限公司（下称云数空间）以5000万元保证金，在联交所公开竞得京基御景珑庭项目沙一股份公司的回迁物业权益，最终成交价14.8亿元。

4月28日，联交所公告称交易双方已签署交易合同，云数空间分别应在协议生效至日15日内、6个月内、9个月内向沙一股份支付总价款30%、30%、40%的款项。沙一股份表示，4月29日云数空间在沙井麒麟山景酒店私自对外进行宣传和销售。

此后，沙一股份表示，虽然云数空间获得了该回迁物业权益，但并未确定物业处理细节，且在其未收到约定的排名前列期中标价30%款项的情况下，就私自对外进行项目宣传和销售。

也就是说，在双方签署合同之后，云数空间便立马开始推售，此后，就出现了文中开头所说的，中介全城推介，价格暴力拉升，最终被网友投诉的现象。

针对这一现象，官方也很快出手，5月1日，据《宝安日报》报道，针对网民针反映沙井京基御景珑庭回迁物业涉嫌违规炒作销售的情况，宝安区住建局发布风险提示并采取约谈、锁盘、进一步调查等系列举措。

现场张贴的官方预警提示 每经记者 甄素静 摄

“全深圳中介都给他们白打广告了”

刘强告诉记者：“我们片区负责人也被叫去谈话了，然后通知让我们把朋友圈都删掉”。

而位于南山区的中介陈欢在聊起该项目时，忿忿不平地说“骗中介呗，不给中介卖，就是噱头。开盘之前说给中介卖，开盘都不让中介带客户，没开盘前说给代理，中介现在没房，全深圳中介都给他们白打广告了。”

对于陈欢提的“白嫖”，刘强说“见怪不怪了，之前我们代理了深圳本地某知名开发商的项目，晚上6点接到的通知可以代理，第二天下午我们带客户去看房，就说已经没有房源了，就是利用我们的朋友圈，‘白嫖’了一把宣传。”

“本来就是红本，需要名额，不需要摇号，先得问一下还有没有货”，春华也是早期推介该批房源的中介之一，五一之后也并未停止推介该批房源。至于购房方式和流程，她告诉记者，可以贷款，就是首付很高，要付到70%，全款优先，并提示“看房可以专车接送”。

“沙井京基御景珑庭有投资价值吗？”收到中介推介后，方婷向懂的朋友打听道，即便方婷对沙井的整体印象不佳，但西部热点片区住宅不摇号，仍吸引了方婷的注意力，“近期有好几波这样的推盘了，就说是新盘，以更名的方式卖”。

在获悉中介推介的房源为回迁房时，方婷疑虑更多：这批房源是商品房吗？可以正常办理房产证吗？投资公司这种操作合规吗?通过资产包形式不限售吗?购房手续如何办理？

带着诸如方婷等购房者的疑惑，《每日经济新闻》记者实地走访了该项目并采访了相关人员。

现场：入驻率不高 已不允许中介带看

记者实地探访获悉，京基御景珑庭是沙井沙一村旧改项目，占地面积34000平方米、建筑面积14.7万平方米。2016年10月，沙井公司与京基地产签订土地出让协议，将沙井沙一村凯嘉酒店后地块城市更新单元交由京基地产用于住宅开发。

据深圳住建局信息，该项目在2019年12月底取得了预售证并开盘，备案房源位于1～7栋共659套，涵盖商业、办公、商务公寓、住宅。彼时，备案的住宅均价4.5万/平，公寓均价3.9万/平。

售楼处里设的各种中介办公处 每经记者 甄素静 摄

项目一期由7栋高层，1栋小高层环绕而成，距离11号地铁站3公里，项目东面和南面为厂房，周边有沙井新沙天虹、永辉超市、沙井人民医院、京基百纳等。

目前该项目入驻率并不高，社区内中高层部分房源仍被绿网围挡，处在装修状态。商铺的门上贴有“已售”或“19～227平方米临街现铺热销”等醒目标语，小区底层商铺拉有“会展湾芯、70年产权、现房资产”红色大横幅，这也是该片区内新房或公寓的主打概念之一。

项目沿街商铺 每经记者 甄素静 摄

记者在售楼处获悉，该项目的回迁住宅、公寓、写字楼、商业共计418套，分散于项目所有楼栋，保障性住房位于6栋，项目规划车位共752个，其中262个车位按照京基与沙一方面签署的相关协议，需固定给予沙一股份公司及回迁户使用。这也是该项目目前入驻率不高主要原因之一。

现场公示的商业平面图 每经记者 甄素静 摄

而针对这批传遍全城的房源，京基地产回应称，此次市场流传在售住宅产品为村集体回迁物业，不属于本司在售物业产品，关于回迁房资源不在本项目售楼处咨询。同时宝安区住建局发布风险提示称，这类回迁物业在具备销售条件后，应以二手房形式出售，按照市住建局公布的二手房参考价挂牌，并执行购房人资格限定要求的政策。

京基地产针对此事发布的公告 每经记者 甄素静 摄

“这段时间我们都不给中介进去看房了。”小区工作人员告诉记者，几天前带看的中介非常多，主要是门口的小面积公寓，还有大门左边的高层房源。中介说的是住宅，但我们这边登记的是写字楼，具体要去问推介的中介。

“竞买人太心急了！”

对于高调宣传被叫停约谈后，云数空间竞得的交易是否有效？深圳回迁房大宗交易正常流程是怎样的？

“它（云数空间）就是太心急了，因为首期款的支付时间还没到，所以其实并没有涉及违约”，一位接近交易的知情人士向记者透露，云数空间并没有卖，只是做了宣传，没有收任何一家的钱。

“为何无效？这是他们公开、公正、公平在联交所拿到的项目。”

“住建局正在调查，其实节点是这样的，交完所有的交易价款之后，沙一股份才会配合做产证转让。就是说，云数空间没有支付完14个亿之前，沙一股份是不会把产证转出去的。”

实际上，按照约定的交易流程，经转让方沙一股份书面许可后，竞得人可在标的物业指定地点以竞得人自己名义设立售楼处，但云数空间应以自己名义对外销售标的物业，不得以沙一股份名义对外销售，亦不得以沙一股份名义对外进行任何宣传或签署任何协议、文件。

官方对于旧改项目房屋买卖的风险提示 每经记者 甄素静 摄

值得注意的是，按照协议约定，在支付转让价款后，云数空间有权要求项目转让方沙一股份，将标的物业当中住宅物业、办公物业或商务公寓变更登记至其指定第三方名下。而沙一股份也仅负责与云数空间自行寻找的标的物业及其全部权益买家办理过户手续。

也就是说，云数空间在竞得该权益后，不登记在其公司名下，可要求出让方将房产证办理在其他购房者名下，方婷等购房者通过投资公司购房后，转让方沙一股份将配合其办理过户手续。

“所以问题的症结点就在于，何时才能办理房产证”，陈欢告诉记者，有客户也在关注其所在南山片区的回迁房，该社区已交房且回迁业主入驻多年，但仍未能办下来产证，因此他并不推荐客户去购买回迁物业。

市场上类似这样的大宗交易是否常见？上述知情人士表示，会有一些，都有相关批复，属于正常的交易。

来源：深圳联交所

联合所官网显示，沙井街道湾景商务中心范围内回迁公寓及办公物业转让正在进行中。此次转让方为深圳市沙井蚝四股份合作公司，转让物业为其拥有的芙蓉工业区城市更新项目范围内回迁物业，包括商务公寓物业，约30平方米/套，共计106套，建筑面积合计3264.55平方米，办公产品221套，建筑面积合计13,092.54平方米，总评估价约5.48亿元。

转手进账几十万的ABC单

有业内人士分析，此次涉及房源多、高调的全城推介，且事情发生在深圳严控房价的敏感时期，是该项目引起市场监管的主要原因。

“就是赤裸裸的炒房，大型ABC单翻车现场，B的幕后老板实际人关联关系，也是值得官方深究的重点之一”，针对投资公司的全城推介行为，广东华商律师事务所律师周争锋在接受记者采访时表示。

事实上，ABC单在地产行业存在已久，是指A为实际房产出售人，B通过寻找“伪买家”与卖家谈交易，付少量定金锁住房产，通过补充协议、特殊条款将房产加价转卖他人C，炒高房价从中牟利。也有业主向媒体控诉，因为合同中多“过户时甲方同意乙方将本套房屋坐在第三方名下，甲方配合过户事宜”一行字，卖房款就少了几十万。

据佛山楼市发布此前收到的网友爆料称，从去年年底起，就有一波炒房团在佛山出没，ABC单盯上千灯湖，锁定低价房源，一买一卖转手就能赚差价50万+。

而深圳此次事件，宝安区住建局已会同沙井街道对沙一股份和云数空间进行约谈警示，督促立即停止违规销售行为，并向市住建局申请“锁盘”，不得办理网签手续；针对网民反映的有关违规销售行为，进一步调查取证，并将依法依规处理。

区住建局对世华地产和中原地产也进行了约谈警示，两家中介均表示不会接受该公司的代理委托。

对于事件后续进展，《每日经济新闻》记者将持续关注。

（文中受访者为化名）

记者：甄素静

编辑：陈梦妤

视频编辑：朱星运

视觉：邹利

排版：陈梦妤 马原

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来源：《每日经济新闻》