“地王收割机”招商蛇口再度开启高溢价扫货

扫货、溢价封顶、刷新当地楼面价等关键词，组成2021年招商蛇口的拿地指南。

据观察者网不完全统计，在短短3个月的时间里，招商蛇口一连拿下上海、杭州、成都、徐州、苏州、西安、东莞等十余城的12宗招拍挂地块，拿地总价约为192.34亿元。其中，“溢价封顶”“刷新楼板价”“地王”地块占比过半，致使其盈利承压的拿地、限价、销售模式再次受到市场关注。

高溢价拿地确实出尽了风头，但也为企业未来发展埋下巨大隐患。从年报数据看，招商蛇口2020年净利润首次出现负增长，较2019年同期减少23.58%，甚至还计提大量存货跌价准备为库存中的“地王”买单。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰在2020年业绩会上也坦言，高价拿地一度削弱了招商盈利。“由于招商蛇口2016、2017年拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期，从而影响到净利润和毛利率。”

但这并不影响，招商蛇口再度一头扎入“高溢价”地块里。

屡屡高溢价拿地

18家房企共激战3小时，叫价277轮，1月5日，徐州2021-51号惠民小区东侧B地块最终被招商蛇口拿下，成交价15.62亿元，溢价率132.1%，成交楼面价11699元/平方米。

这一项目总价虽然没能成为当地地王项目，却创造了招商蛇口2021年一季度溢价新纪录，在其现阶段高溢价项目中处于首位。

时隔不到半个月，招商蛇口以“上限价格+竞配自持面积比例16%”在杭州夺得2宗住宅地块，拿地金额合计约49.31亿元。

其中，萧山城区市北单元XSCQ1308-R2-08地块上限价格34.04亿元，楼面价25944元/平方米，溢价率29.72%；萧山区新塘北单元XSCQ2502-06地块上限价格15.27亿元，楼面价15570元/平方米，溢价率29.75%。

值得注意的是，限价地块比例的持续增多，不断压缩招商蛇口利润空间。例如，萧山城区市北单元XSCQ1308-R2-08地块精装限价37500元/平方米；毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售较高单价不高于37400元/平方米。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，从该块地楼面价和销售限价来看，房企后续利润空间的确有限，需要非常强大的成本管控能力。不过，目前长三角和大湾区城市群是众多房企非常看重的区域，为了可以拿到优质土地资源，不少房企会选择牺牲利润来加大布局。

亿翰智库研究总监于小雨表示，像招商蛇口等华南企业本身在华南就能通过城市更新或者其他途径获得很多低成本土地，并以此来做利润，但这部分资源变现时间的不确定性强，所以他们有意愿在长三角基本面好的城市拿地。

在之后的两个月内，招商蛇口屡屡刷新当地土储出让记录。2月4日，以21.21亿元拿下的大城(2021)-1号地溢价率44%，楼面价达到10086元/平方米，推动体育新城楼面价破万；3月31日，以总价29.5亿拿下盐城城西地块，最终成交楼面价11190元/平方米，溢价率80%，刷新此前盐城地王总价。

值得一提的是，2月9日，招商蛇口竞得虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，总价56.66亿元，楼面价达9.2647.6元/平方米，溢价率20%。

这一楼面单价创造了上海虹口区的新纪录，超过了2020年7月招商蛇口拿下上海虹口区“围标”地块时8.1万元/平方米的纪录，彼时，地块成交总价44.04亿元，楼面价刚刚突破8万元大关。

3300亿目标仅完成2成

大手笔补充土地储备的背后，是招商蛇口对规模扩张的渴求。

此前，作为“招保万金”四大巨头之首的招商蛇口由于“过于保守”和“业务整合”，全口径销售合约金额排名一度退至前十名开外。 直至2020年，招商蛇口才再次跻身销售榜前十名之列。

值得注意的是，招商蛇口销售排名虽有所进步，却面临增收不增利的尴尬局面。年报显示，2020年，招商蛇口营业收入1296.2亿元，归母净利润122.5亿元，同比分别增长32.71%、下降23.58%。

在业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，房地产项目结转毛利率下降是导致招商蛇口2020年增收不增利的原因之一。

明知高溢价拿地风险的招商蛇口，并未放慢其拿地的脚步，不仅如此，受高溢价拿地影响，其平均楼面地价水涨船高。平安证券研究报告显示，招商蛇口一季度平均楼面地价为15915元/平，较2020年全年增长72%。

换句话说，招商蛇口于2021年一季度批量购入的“地王”项目也会在未来2-3年内再度削薄其毛利率水平。

上海中原地产首席分析师卢文曦向观察者网表示，虽然项目利润空间比较小，但只要保本出售就可以提高当年的销售业绩，对于想回到TOP10的招商蛇口而言，目前最重要的还是赚取流量。

蒋铁峰在业绩会上也表示，“房地产行业依然大有可为。未来龙头企业市占率提升将成为趋势。招商蛇口争取稳定在行业前十强，在此基础上进一步提升排名。”

张波表示，对于招商来说，积极拿地本身也就体现出其继续做大规模的战略意图，预计今年其在土地市场上总体会表现得较为激进。

如今看来，“不挣钱也要拿地、拿高溢价地”便是招商蛇口欲重回房企排名前列梯队的主要方式。

在此基础上，招商蛇口计划今年实现签约销售金额3300亿元，同比增长约18%；预计可售货值5300亿元，按2020年去化率62%计算便可完成销售目标。

然而，招商蛇口2021年一季度的销售业绩并不理想，公告称，2021年1-3月，公司累计实现签约销售面积314.30万平方米，累计实现签约销售金额723.20亿元。

据此计算，招商蛇口仅完成全年目标的21.92%。

来源：观察者网