大型房企争相溢价拿地 或给销售等造成潜在风险

土地市场过热 溢价成交渐成常态

机构数据显示，5月300个城市经营性土地成交平均溢价率连续第三个月创出新高，且较4月平均溢价率提升15个百分点。业内人士表示，近期地王频现，地价高企与土地供需关系不平衡、开发商看好后市等多种因素相关，但高溢价拿地也给后期项目开发、销售造成潜在风险。地王频现不利于房地产市场健康发展，监管部门应适时出台措施进行疏导。

热点城市地价居高不下

信达地产日前以总价58.05亿元拍下上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，折合楼板价37248.58元/平方米，溢价率为306.53%，创下该区域单价地王。6月初中国金茂与首开股份联合体以总价64.1亿元拍下杭州庆隆单元GS0305-05地块，溢价率达93.02%，刷新杭州地区纪录。

某研究中心发布报告认为，5月一、二线城市土地市场成交面积、成交金额环比、同比大涨。某监测的300城经营性土地成交建筑面积为2733万平方米，环比上升12%，同比增长40%；成交金额为1686亿元，环比大涨52%，同比上涨264.7%，创下近三年较大同比涨幅。值得关注的是，5月平均溢价率连续第三个月创出新高，达到78.22%，较4月平均溢价率提升15个百分点。

业内人士表示，土地价格飙涨的部分原因是由楼市波动传导至土地市场。房企看好房地产市场发展前景竞相拍地。此外，热点城市土地作为稀缺资源，供需关系不平衡，造成了价格不断攀升。

北京市2016年国有建设用地供应计划明确指出，北京市土地供应将着眼加强“供给侧”结构性改革，探索建立经营性用地增减挂钩机制，逐步实施城市减量规划。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示，在政府推地节奏较慢、供应量不是很多时，企业从供应角度会积极增加开发土地规模。从土地本身的角度来说，土地价值增值很明显，很多企业愿意高溢价拿地。

从近期市场现象看，热点区域的新出让项目几乎无一“逃脱”地王命运。首创证券分析师王剑辉称，积极拿地企业不乏稳健著称的龙头房企。

某研究中心报告认为，步入2016年，上海、北京、南京、苏州等重点城市的土地拍卖市场竞争愈加激烈，溢价成交屡见不鲜，地王纪录频频被刷新。未来，受房企战略布局趋同、重点城市推地有限等因素影响，重点城市的土地溢价成交或成常态。

大型房企争相溢价拿地

中原地产研究部统计数据显示，2016年前5月，全国土地市场105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等制造出了15宗地王。

某研究中心指出，2015年以来，40家标杆房企中，有23家房企曾以大于100%的高溢价拿地。其中，保利地产倾向于抢夺一、二线重点城市高总价地块，以163亿元重金取得6宗高溢价地块，溢价率大多超过150%。今年4月在合肥拍下的瑶海区E1603地块，溢价率高达338%。统计显示，保利地产2015年全年拿地投入645亿元，较2014年增长50%。2016年1-4月较去年同期大幅增长239%。

碧桂园则是2015年至2016年4月期间夺取高溢价地块最多的房企。由于碧桂园在2015年调整战略，拿地扩张势头比较积极，高溢价地块数量多达11宗，大大超出了企业前3年高溢价地块总量。

业内人士表示，由于今年以来销售市场较好，很多房企拿地资金比较充裕，拿地需求与土地储备需求较强。

严跃进认为，从另一个角度看，虽然地王频现，但并不代表房地产企业热衷此种模式。这与土地市场制度有关，即“价高者得”。由于地方政府在控制地价上缺乏相应策略，地价上涨的结果由房企来承担。

王剑辉认为，当前的地王频出现象主要是由于流动性宽裕、融资通道畅通，一线城市调控尺度收紧、增量空间受限，三线城市库存高企，以及对二线城市良好发展前景的透支。当前针对土地市场溢价率以及准入成本的控制依然是对资金门槛的限制，对土地市场的降温作用有限。

土地市场存过热风险

业内人士称，当下房地产行业正出现一个弱肉强食、优胜劣汰的现象。部分房企可能从内部开始重新整合，一些小型房企若顶不住资金压力，就要转型或被淘汰，最终市场上仅会留下几家实力较强的房企。

国金证券研究员胡华如表示，地王频频出现在短期一般能带动周边存量地块的增值和房价上涨，但高地价预示着后期开发入市的时间会被拉长，正常的拿地、开发、销售高周转模式遭遇挑战。地王集中出现恰好说明行业投资机会的缺失，而不断创出楼面天价也表明了房地产行业进入后泡沫化时代。

国信证券研究报告认为，市场调整已经开始，一是政策基调已有所收紧，信贷宽松程度有所减弱；二是房价上涨对购买力形成负面影响；三是政策和货币宽松的边际效应会递减；四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。根据历史经验，近期“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。

严跃进表示，2017年不排除房地产市场会降温，当下产生的地王有被套的风险。首先，项目开工较慢，即便项目进入预售周期，房地产消费市场与投资市场也可能遇冷。其次，即使有购买者，其出价意愿可能也不高，定价会出现较为尴尬的局面。定价低会亏损，定价高则市场需求萎靡。对地王而言，却要承担较高的财务成本。

严跃进建议，地王“解套”可从以下策略着手：一是压低产品开发成本，以高周转模式来争取更大利润；二是采取灵活的定价策略，如将项目分为三期开盘，逐渐抬高价格；三是积极从其他市场发掘客户，比如从股票市场找出部分潜在的需求，导入到此类高端物业的销售市场。

某研究院报告指出，未来部分城市楼市及土地市场仍存在过热风险，政府或适时出台调控政策。价格方面，部分热点城市供求矛盾加深，短期内供应增长有限，房价存上涨压力。同时，高价地块频出增强了未来房价上涨预期。若政府采取有效措施，抑制投资需求释放，房价涨幅仍有望逐渐企稳。