国家动真格!2018土地制度有大变化,政府不再垄断住房供地!

1

这真是一项重大的土地改革，而且可谓楼市调控的治本之策！住房供地，政府将不再垄断！相信大家都看到了这则新闻！

“政府不再垄断住房供地”意味着什么？

中原地产首席分析师张大伟认为，过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的少有来源。

如何理解“政府将不再是居住用地少有提供者”？

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，城镇住房供地属于政府垄断，因为城镇土地是归国家所有。

这些年，我们看到开发商拿地，地价越来越贵，房价越来越高。实际上从土地所有制来讲，土地分为城乡两种制度，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，农村集体也是一种土地的所有权，从法理来讲，不仅是国家能够供应土地，农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在咱们提倡租购并举、大力发展租赁市场，农村集体建设用地可以利用起来。

比如近来北京正在实施的集体土地租赁住房项目就是这种情况，北京市计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。

目前，北京、上海、广州、武汉、成都等开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。另外，政府将不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响较大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

“今后不一定是房地产开发商拿地建房”

对于我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，赵秀池表示，非房地产企业是指今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。河南一直有一个公司，私人拿地，类似于房改前集资建房的形式，大家先拿钱，公司集合了钱，拿地，然后建房，再分房，成本价分房，比较便宜。

适度放活宅基地使用权

各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

落实宅基地的集体所有权，是指我国现在对宅基地赋权是不充分的，现在城里的房子可以抵押、贷款，农民的宅基地没有这些权利，落实宅基地的集体所有权意味着今后宅基地也将或拥有同城镇房子一样的权利，比如抵押、贷款等。

保障宅基地农户资格权主要还是要保障农民的宅基地，也就是只有农民拥有，城里人不能买卖宅基地。适度放活宅基地的使用权，意味着如果农民进城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限内可以租赁，农民取得一定收益。

“把集体土地，尤其是宅基地充分利用起来，提供更多住房供应，对平抑房价、稳定房地产市场，起到一定作用。”

虽然目前具体细则还没出来，但相信内行人一看这个表述，肯定会从心里涌起一种激动。

因为，和以前限购限售等应急性调控举措相比，政府不再垄断住房供地，这是一项重大得多的理论和实践创新，是一项管长远的长效机制建设！

可以说，从国土部宣布这个思路的排名前列刻起，中国的房价注定要告别猛涨的疯狂阶段，炒房客也注定了失败的宿命！

2

这些年，我们的房价为什么会涨得这么快？

除了这些年货币政策偏于宽松之外，房价虚高一个最主要的原因，恐怕还在于地价偏高了！

那么，我们的地价为啥会这么高？

俗话说，物以稀为贵。地价之所以会高，归根结底，一是因为住房土地供给量不足，二是对住房土地将保持长期稀缺的预期。

因此，在目前地产供需矛盾叠加资产荒的背景下，抑制房价上涨的釜底抽薪之策，无疑是加大土地供应。

现在，国家已经发话了：要研究非房地产企业将自己拥有使用权的土地作为住宅用地，试点农村集体经营性建设用地建设租赁住房等办法，让全体人民住有所居。

这个一下子就抓住了牛鼻子了：以后，居住用地和租赁住房用地，将不再由政府一家垄断、别无他店了，而是将研究从更多渠道进入市场。

比如，农村集体土地不用经过国家征地环节，可以盖成租赁房，直接进入了市场，那么节省的成本会非常巨大——农村集体建设的租赁房成本，可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。

如此这般，租赁市场的供需结构将彻底向租房者的一头倾斜，在租房权益增加的同时，房租不仅不会大涨，反而可能下降！

商品房也是一个道理，价格取决于供求关系。供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。如果住宅用地增加了，商品房的价格自然会稳中有降，这是客观规律。

如果说，以前的限售限购等政策，是给发高烧的楼市冷敷和吃退烧药的话，那么，今天国土部的这个政策，则是给楼市吃消炎药，是真正釜底抽薪的治本之策！

3

除了加大住房土地供地外，前不久中国刚刚公布的M2增长数据，也让人大跌眼镜、长长地松了一口气：

中国2017年M2同比增加8.2%，创下了少有的新低。

这是中国货币M2有统计数据以来的新低，具有重要的风向标意义，说明中国的货币政策已经向真正的稳健中性迈进！

限售、限购，加大土地供应、货币政策收紧.......一切都在说明，对于那些虚高的房价泡沫，大闸刀已经拉开，势必切除！从以往种种迹象看来，但凡国家下定决心根除的，就一定能根除。

试问，当M2走向了史上新低，当住房土地供应迎来了巨大的制度性破局，当租房真的能够享受等同买房的权益时，我们还需要那么狂热地咬牙加杠杆买房吗？相信，每个人都会有自己心中的答案！

挥手自兹去，萧萧班马鸣！再见了，炒房时代！从今天起，请牢牢记住这句话：房子是用来住的，不是用来炒的！

这将是一个惠民好政策！一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼！

来源：财经内参、人民日报等。