扬州发布购房风险提示:售后包租买商铺5大隐患

如果有楼盘告诉你，投资他们的商铺或者酒店式公寓，每年可以有高额的返租回报，较好别信。最近，市住房保障和房产管理局在检查中发现，有开发商以售后包租、返本销售等形式销售商品房，提醒消费者：以这种形式购买商品房有风险，投资须慎重。

【案 例】

购买小商铺

承诺的产权证一拖再拖

2014年3月，市民许先生寻找稳健的投资机会，看中了某楼盘一处商铺。合同约定其购买的商铺总建筑面积约14平方米，总价26万元。“实际支付了16万元，还有10万元被折合成租金，委托开发商经营租期共5年，从排名前列年到第五年。”许先生说，合同约定2014年底拿房，当时还签订了一份商铺委托经营管理协议。“我当时觉得这种投资模式不错，自己不用找下家租赁，还可以轻松当房东，所以我还拉了一个老乡也购置了一个商铺。”

然而，2年多过去，二期商铺还没有投入运营，许先生一直也没有拿到商铺的产权证。“今年我已经找开发商交涉过20多趟，一直没有给答复。6月底，一名姓季的负责人给我签了一份承诺书：从2016年7月1日起，如果还没有交付，每天向我支付商铺总价千分之一的违约金。到了7月底，我去找他们，换了一位姓张的负责人接待我，说商铺消防证已经办下来了，产权证也快了，让我回去一周之后给答复。”

许先生说，截至昨天，开发商一直没有给他答复，而之前签订的承诺书已经不承认了。“事到如今，商铺真的成‘伤铺’了，我去现场看过，装修处于停滞状态，地上长满了草，感觉离拿产权证的日子遥遥无期。我现在也不想拿证了，只希望能够把2年前支付的16万元拿回来，现在这个愿望也不可能实现！”

【部 门】

“售后包租”涉违规

开发商变相融资的一种方式

记者了解到，前几年，这样的商业地产一度卖得非常红火，开发商力推“售后包租，确保五年多少点的收益率”。近期，市住房保障和房产管理局在检查中发现，今年又有开发商以售后包租、返本销售等形式销售商品房，并通过一定的渠道进行宣传。

市民高先生就看中了一家商铺，开发商承诺买了铺子后20年内，由开发商统一包租经营20年，开发商给业主每年总价的6.5%的收益。高先生说，由于承诺的收益比较高，不知道投资有没有风险。

市房管部门有关人士解释说，“售后包租”是开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。这一销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。

“除了‘售后包租’，市场上还有‘返本销售’‘分割拆零销售’等行为，‘返本销售’是开发商定期向购房人返还购房款的销售方式，‘分割拆零销售’是开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。”该人士表示，这三种方式主要以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具体宣传形式有“统一经营、原价回购”“提供每年**％的物业补贴”“年均租金**%”“至高保障下的零风险投资”等。

该人士介绍，“售后包租”等销售形式涉嫌违规，这种含融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。 

“售后包租”等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

【提 醒】

已经买了这种房的咋办

盯准开发商，防止携款跑路

对此，市房管部门发出提醒，购房者要强化投资风险防范意识，不要盲目瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险，要有客观、理性的判断，建议较好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。

对于已经以“售后包租”等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向当地公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。